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        工程建築
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        房地產投資與開發

            房地產投資是以房地產爲對象,爲獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營,以及購置房地產等進行的投資。廣義上說,房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同,政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環境效益; 企業投資注重於利潤指標; 購置自用的房地產,則注重它的使用功能的發揮。追求的效益雖然有所不同,但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說,房地產投資主要是指企業以獲取利潤爲目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分,一般佔全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源 (包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源),纔可能使投資效益得到實現。


            房地產經濟活動,是個大量資金運動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確,是確保整個開發項目成功的關鍵。反之,投資決策失誤,就會導致重大損失。因此,慎重地進行決策,是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務分析的基礎上,認真做好可行性分析研究。

            (1)市場分析。

            市場分析的重點在於估計市場對於投資計劃中擬開發成爲房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利於正確估計未來房地產的收益,進而有助於投資者在進行財務分析時,能夠正確計算出未來現金流量。

            (2)財務分析。

            投資者經由市場分析估計未來房地產的收益,進而估計出未來的現金流量。因此,財務分析的主要目的是經由現金流量的估計,計算出預期報酬率,並以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外,財務分析並對投資的風險進行估計,以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的範圍內。

            (3)可行性分析。

            可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果,研究和判斷其可行性外,還要進行相關的建築與土地使用等法規限制的研究,以瞭解投資計劃在法規限制上是否可行,因此,只有在計劃階段中的可行性分析確定後,整個計劃纔可能付諸實施,而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須瞭解在計劃評估過程中,可能會因爲遭受的限制而作某些修改,因此,投資者在作可行性分析這個步驟時,並不能將其當作單純的接受或否決的過程,它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常,在一些較大項目中,爲了確保投資決策成功,可行性分析要反覆研究,在正式決策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準確性。
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